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        鄧艷芳:同一棟房子兩種用途的評估思考

         

        鄧艷芳


        (原文刊發于《中國會計報》和中國資產評估協會官方微信公眾號)

         


          在企業價值評估實務中,經常遇到同一棟房子在兩個會計科目下核算的情況。比如,一部分作為固定資產,出現在房屋建筑物評估明細表中;另一部分作為投資性房地產,出現在投資性評估明細表中。筆者認為,對于這種情況,應按照適用的評估依據、資產的屬性、價值特點和價值表現方式的框架進行分析。

         

          一是評估依據。在企業價值中的房屋建筑物評估和投資性房地產評估,評估依據的應該是《資產評估執業準則——不動產》(中評協〔2017〕38號,下稱《不動產準則》),參考資料是《房地產估價規范》(GB/T 50291-2015,下稱《估價規范》)!锻顿Y性房地產評估指導意見》(中評協〔2017〕53號,下稱《指導意見》)可以作為參考資料,但是絕不可以作為“評估依據”,因為《指導意見》第2條關于投資性房地產的定義是根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》及其應用指南確定的,因此第3條給定了其適用條件,僅用于“財務報告為目的”的評估行為中。所以,《指導意見》不適合作為評估依據出現在“企業價值”評估項目的報告里。


          二是資產屬性。從資產負債表來看,投資性房地產和固定資產都屬于“非流動資產”,屬于“不能在1年或者超過1年的一個營業周期內變現或者耗用的資產”。同時應注意到資產負債表的編列順序隱含著“流動性”,因此資產負債表本身就是資產流動性或者變現能力列示表,在變現能力方面,投資性房地產高于固定資產。當然,這種表述的前提是企業處于持續經營中。如果企業進入資產處置階段,極端情況就是破產清算,在這種情況下,投資性房地產和固定資產中的房屋建筑物在變現能力方面的差異大大縮小,甚至無差異。從資產本身來看,無論投資性房地產還是固定資產中的房屋建筑物都屬于“不動產”,資產評估執業準則中沒有“房屋建筑物評估準則”,只有《不動產準則》。變現能力代表著市場認知,在一定程度上,可以說投資性房地產和固定資產中的房屋建筑物在價值屬性上有差異,差異會因資產所在的企業不同而不同,在資產本身屬性上,二者屬性是一致的,都屬于不動產。


          三是價值特點。通過二者在企業資產周轉過程中的變化,或許能夠對價值特點有更加直觀的感受。假設二者在持有期間,不考慮資產處置。


          在持有期間,投資性房地產獲取的租金收益進入利潤表,構成企業的收入,兩個會計時點的公允價值差異,進入公允價值變動凈收益科目,且不能計提資產減值損失;固定資產中的房屋建筑物主要是形成營業成本、管理費用等科目的“折舊”,隨著企業經營產品的出售價值實現價值轉移,根據市場情況和資產損耗情況可以計提資產減值損失。從對利潤的影響來看,投資性房地產主要是收入的構成項目;固定資產中的房屋建筑物是成本的構成項目,收入是利潤的增項,成本是利潤的減項。二者在價值實現的路徑是不同的,投資性房地產自身創造收入,房屋建筑通過附加在產品中的“折舊”而實現轉移,前者是直接轉化,后者是間接轉化。


          資產評估的本質是價值發現,特別是在企業價值評估中,收益法是以資產配置為前提的,因此投資性房地產和房屋建筑物的價值特點能夠直接體現。市場法是企業市場認可程度的綜合表現,對于投資性房地產和房屋建筑物的價值特點也是分別考慮的,這說明在收益法和市場法中,如果同一棟房子的兩部分分別核算的話,單價是不同的。在資產基礎法中也不應該要求一致。對于在資產基礎法中忽略的“資產使用用途”這個條件,《不動產準則》中也未對“資產配置”和“資產用途”進行相關約束,而資產配置必然產生不同用途,用來賺取租金的和資本升值的投資性房地產的價值理所當然不同于“用于自用的房屋建筑物”。


          因此,筆者認為,在企業價值評估中涉及的同一棟房子一部分用于出租、一部分用以自用的情況時,應遵循價值規律,根據資產配置和資產用途采取各自適宜的方法評估。(本文轉自《中國 會計報》)

         

         

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